Imóvelcar.: novembro 2011

LUGAR PERIGOSO: DÁ PRA RESCINDIR O CONTRATO?

São Paulo - Com o intuito de fugir dos metros quadrados reduzidos e localizados em áreas mais distantes, características marcantes dos novos imóveis, muitos consumidores são atraídos pelos apartamentos e casas usados. Afinal, geralmente eles são mais amplos e ficam em bairros com melhor infraestrutura.
Porém, quem deseja esse tipo de bem precisa ter a atenção redobrada. "Se o proprietário possui dívidas, por exemplo, isso pode inviabilizar o negócio ou, na pior das hipóteses, levar à anulação da venda posteriormente", alerta o sócio do escritório Sant'Anna & Cedeño Advogados, José Fernando Cedeño de Barros.
Documentos
Para ajuda a evitar dores de cabeça, o especialista listou os documentos que o consumidor deve exigir do vendedor antes de comprar um imóvel usado.
"São documentos públicos, que estão disponíveis a qualquer pessoa que os solicite nos órgãos competentes. O próprio comprador, se tiver tempo e quiser arcar com os custos, pode solicitá-los diretamente ou contratar uma empresa que preste esse serviço", orienta o advogado. "A melhor solução é mesmo exigi-los do vendedor. E se ele se recusar a apresentá-los, já é um mau sinal". Confira!
1 Certidão Negativa de IPTU e taxas
Saiba que as dívidas referentes a tributos imobiliários e taxas passam a ser responsabilidade do novo proprietário, que pode até ter seus bens confiscados para o pagamento. "É possível entrar na Justiça para exigir que o antigo dono pague, mas será uma discussão onerosa e longa", ensina Barros. Por isso, o ideal é verificar antes se há débitos. "Se for o caso, entre em acordo com o proprietário para pagar a dívida e descontar do valor de compra do imóvel. E, claro, tudo o que for decidido precisa ser registrado na escritura de compra e venda".
2 Certidões de quitação de serviços essenciais
Por mais que estejam no nome do antigo proprietário, as contas atrasadas de água, luz e telefone podem levar as concessionárias a interromper o serviços até a quitação do débito. "Como será pouco provável que o antigo dono queira pagar essas contas depois que vendeu a propriedade, é melhor chegar a um acordo antes da compra", orienta o advogado.
3 Certidão Negativa no INSS, nas justiças Federal, Cível e Criminal, e nos Cartórios de Protestos da cidade
Os problemas do antigo proprietário - como títulos protestados, dívidas trabalhistas e pagamento de indenização - podem anular a venda do imóvel. Isso porque, conforme explica Barros, "a Justiça pode pedir a penhora dos bens alegando que o antigo dono se desfez de má-fé, para não pagar o que deve". Se isso ocorrer, o consumidor perde o imóvel, o valor investido e, ainda, terá que processar o vendedor para reaver o dinheiro.
4 Matrícula do imóvel no Cartório de Registros da região
O documento vale por 30 dias e nele estão registrados todos os dados do apartamento ou casa, como: metragem, descrição dos vizinhos e nome do último proprietário. "É uma certidão de nascimento da propriedade. Somente na Matrícula o comprador pode verificar quem é o verdadeiro dono do imóvel e quem está em condições de transferi-la", explica Barros. Ela não deve ser confundida com a escritura de compra e venda, que é o documento que regula a negociação entre o vendedor e o comprador, com o preço, forma de pagamento etc.
5 Convenção de condomínio
Esse documento é o que rege toda a relação dos condôminos entre si e com o espaço comum e o privado, e é válido para apartamentos ou lotes que ficam em condomínios. "Para ter uma boa convivência, é importante analisar essas regras antes de adquirir o bem", explica. "Se você não se enquadra nelas, talvez seja mais fácil encontrar outro imóvel do que convencer os vizinhos a mudar alguns itens da Convenção".
O que observar além da documentação...
O advogado ainda orienta que há outros pontos importantes a serem observados além da documentação. A vizinhança, por exemplo, deve ser avaliada. "Geralmente, imóveis usados ficam em áreas bem estabelecidas, com moradores que estão no local há anos", diz. Por isso, ele sugere pedir ao corretor que facilite uma aproximação, para ver se há possibilidade de uma boa convivência. "Os vizinhos são parte integrante do imóvel", destaca.
Outro mecanismo de averiguação é passar pelos quarteirões adjacentes em diferentes horários. Segundo o advogado, dessa forma, "você percebe se existe muito barulho, se há sujeira nas ruas e, até, se há vagas para estacionar nas proximidades, o que é útil quando se recebe visitas".
Ele ainda salienta que são, de fato, muitos pontos para levar em conta. Mas "é importante dar atenção a eles e evitar problemas futuros".( Infomoney Uol )